適正なマンション管理とは
(「安全・安心で潤いのある、生き生きとした生活」実現のため)
優秀なマンション管理士の配置、良質なマンション管理会社への委託→適切な管理組合運営の実施→適正管理の実現
優秀マンション管理士と良質マンション管理会社との連携不可欠。
「善管注意義務」とは、(判例)
具体的状況における行為者としての注意義務をいい、委任契約の信頼関係から特に期待される誠実な受任者のなす注意義務である。
修繕積立金の使途は、公平性と透明性が保たれていなければならない。
区分所有者が管理組合に支払う管理費は、管理組合がマンション敷地及び共用部分等の維持管理費用として必要なものである。
区分所有法第１９条で規定されているとおり、区分所有者が管理費を負担することは、当然の義務である。
管理費は管理会社に支払うものではなく、自分たちのマンションの維持管理のために必要最低限の費用であるということを区分所有者は理解することが必要である。
マンションは自分達が毎月支払っている管理費・修繕積立金で運営されています、一度手を離れたお金でも、自分達のお金の使われ方の確認は必要です。
マンション管理組合、役員の最大業務は、建物・設備等の共有財産を守り、居住者が安全で安心して生活ができるように努力することであり、理事会には、その責任がある。
一つの建物を多くの方々で区分所有するマンションは、建物を管理するための管理組合を区分所有者全員で結成することが必要ですが、多数の組合員の合意形成や権利関係の複雑さなどマンション特有の課題があります。
マンションは戸建てと違って、共同所有・共同居住・共同管理という複雑な権利関係や管理関係にあります。この中で快適なマンションライフをおくるには、基本的ルールである管理規約を整備し、皆でそれを守っていくことが不可欠です。
「管理規約は、マンションの憲法」(それにしては、不備な規約が多い。)
管理組合として「必要な手続きは必ず行う」という姿勢を他の組合員に示すことは非常に大切なことである。
日常生活における違反行為について、訴訟による解決は最終的なものであり、居住者各個人が共同管理の意識を高め、自発的にきまりを遵守することが、なによりも大切なことです。
暴力団等社会的不良者は、きちんとした管理をしているマンションは敬遠する。
(理事会・総会への参加は、自分の利益、みんなの利益)
「共同の利益に反する行為」とは
１建物を不当に毀損(傷つけること)する行為
２建物を不当に使用する行為
３平穏な住環境を破壊するニューサンス(一種の不法行為)
理事長は管理組合の重要な職務を行う権限を有していますので、自覚と責任感を持ってその職務を遂行することが必要である。
管理規約の各条項には、組合員相互間での取り決めごとというだけでなく、第三者(外部)に対しての義務(管理・責任)という役割を持っている。
総会の議決というものは組合員に対してのみ効力が及び、第三者(外部)に対しては全く効力は及ばない。
居住して快適な生活が送れるか否かは、管理の善し悪しにかかっている。
大規模工事を行うためには、そのマンションのルールに従い、計画的に取り組むことが最も肝要である。
マンションの物理的な高齢化と入居者の高齢化が良質な住宅ストックとコミュニティーの形成の面からも大きな社会的課題となりつつある。
今後、建築後に相当の年数を経たマンションの中には、物理的な老朽化が進行しているものもあり、
大規模修繕や建替えなどの必要か生じると考えられ、トラブルを未然に防ぐためにも、先ずは管理意識をしっかり持つことが最も大切だと思われます。
今最も大切なことは、自分たちのマンションを守れるのは自分たちだけであることを、マンションに住む人たちが確認し合うことである。
マンションは、給水管・排水管・ガス・電気などのライフラインがつながっており、それぞれの住戸を維持するためには建物全体を守るしか方法はない。
どこに誰がいるか、ということを住民同士知り合えば、コミュニティー活動は盛んになる。(情報公開)
マンションに住む人たちは、みんな自分の住居が大切で少しでも住みやすくしていきたいと考えている。
マンションを出てい行く時もできるだけ高い値段で売れることを望んでいると思う。
マンション住民の皆さんがそれぞれ一人一人乗り手であり、漕ぎ手であることを認識して、力を携えて、なんとか歳月の流れを乗り切って、楽しい人生の行路を歩んでいただきたい。
「終の棲家」
そこで自分らしく生きたいから、そこが終の棲家になる。それぞれが自分らしく生きるためには、人の手を如何に確保し、又自らが如何に動くかが重要である。
適正管理の具体的内容等
○ 無駄のない管理
予算・決算各項目の圧縮(費用の圧縮)、繰越金の創出・増加。
経費削減〜予算・決算各項目の見直し(不必要項目の廃止)、対象業者の変更。
管理組合の予算・決算、「最小費用で最大効果をあげる。」(費用対効果)
◯ 秩序(保安)の維持
規約等各種法令の遵守(周知の徹底)、セキュリティー・防犯の強化。
社会的不良者の排除、水際抑止。
一度例外を認めれば、次々と例外が現れ、多くの人が不満を持ち、住みにくい場となってしまう。
(不公平感の醸成)
◯ 構造躯体の保全
コンクリート劣化等各種機能低下への対応、随時補修、大規模修繕の実施等建物の物理的保持・付加価値の付与・質的向上。
長期修繕計画の目的は、マンションという組合員共通の資産を良好に維持することである。
大規模修繕の目的は、経年劣化等の物理的な意味での維持保全だけでなく、その時代に合わせた機能・性能を取り込むことで、快適で安全な生活環境の確保を目指すことである。
○ 思いやりのある管理
マンション生活をしていくためには、一定のルールに従うとともに、他人へ配慮することが必要とされる。
素早い対応が大事。迅速、的確、適正な対応。
（対応遅れは、不満の増加を招く。相手の立場に立って対応する。）
○ 情報の開示
情報の提供・共有は、マンション管理上、共同管理意識を持つ上で不可欠である。
役員・管理会社等一部の者が独占してはならない。(透明性の確保)
組合員に開示できる情報としては、登記事項(公開されている)である部屋番号、区分所有者の姓名と、標準管理規約で届出が義務づけられている賃借人の世帯主の姓名である。
〔マンション管理は運営であり、能動的管理が要求される。管理の推進、施策の実施は理事長次第！
漫然と管理しているマンションに資産価値の維持向上は望めない。住みにくいマンションとなり、スラム化が顕著となる。〕
その他、マンションの特質等
○ マンションは、地域の環境、安全、文化、市街地景観等の重要な要素となっている。
○ 住み心地の良さ
周辺環境を含めた建物の良好な維持管理と、そこに集う人々の健全なコミュニティー形成による。
○ 管理者は、区分所有法を遵守し、当該マンションの管理規約に従って管理行為をしなければならない。
管理者は、受任者として「善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務」
(マンションの建物の維持保全を行う義務)を負う。
（1）「終の棲家」となったマンション
マンション住まいの方々の意識調査では、いずれ住み替えるという人の割合が減少し、ずっと住み続けるという人の割合が増えています。高齢化やマンションの質の向上等様々な要因が挙げられますが、いずれにしてもしっかり維持管理して快適に暮らして行けるものであってほしいものです。長くマンションに住み続ける上で、最も不安を感じるのが将来の維持管理ではないでしょうか。１２〜１５年毎にやってくる大規模修繕、これを怠りいいかげんな維持管理をしていると、居住者がだんだん逃げて行き、やがてはスラム化が進行する。
外装等の大規模改修をしようとすると、建物の耐震性や設備の修繕等、考慮すべき要素は多岐にわたります。費用の捻出方法を検討するには、電気代等住民が負担している費用をしっかり調査し、場合によっては、電気の受電方法を変更して電気料を削減し、削減分を使ったりするなど、様々な要素を検討して計画をつくることが必要です。
（2）役員交代時の事務手続
役員交代時の事務手続きは、入念なチェックを行うこてが大切。管理会社まかせでなく当事者自らが、確認すること。
（3）理事長の職責
理事長は、管理組合の最高責任者ですので、管理組合の業務をチェックする役目があります。書類に押印し、処理されるまで確認しましょう。自分たちのマンションを自分たちで守ることは、当然です。
（4）決議等の重要性
区分所有者居住の土地建物は、共有財産であり、運用又は使用方法については理事会ではなく、総会の決議が必要です。又地上権等の発生が伴う場合には、区分所有者の権利に関わることであり、区分所有者全員の承諾を取ることが必要です。
（5）管理費等の滞納に対して
管理費等の未収多額状態に対し、組合としては、管理会社に対して具体的な徴収業務の報告を常に要求し、滞納徴収の努力をしているか、確認を行っていく必要があります。 しかし、管理会社による滞納回収には限度があり、最後には管理組合自身で支払督促や少額訴訟等により、解決しなければなりませんので、役員の知識向上が不可欠と思われます。故に管理士等の専門家による勉強会が必要となる。
（6）大規模修繕工事について
大規模修繕工事を実施するにあたって、初期的段階における修繕委員会及び理事会の責務は非常に大事です。業者の選定は非常に重要であり、選定作業にあたり、透明性と公平性が確保されなければならない。
大規模修繕工事の業者選定は、管理組合主導で行い、競争入札で透明性と公平性を高めること。
（7）隣地建設工事に関して
隣地建設工事で生じる可能性がある損害やトラブルの回避のため、事前の調査と協定書の作成は不可欠である。
（8）委託業者契約更新に関して
管理業務の委託更新に際し、管理業務の委託契約内容をしっかりと見直すことが大事。 形式的な自動更新ではなく、不明点等があれば、管理会社に確認することが必要。
◎マンション管理組合活動を円滑に進めるには
１／「管理費等の節約」(管理費等を如何に上手に節約するか)
方策* 管理会社の変更、競争原理による大規模修繕工事費の削減等
２／「規約改正に関する管理組合の取り組み」
方策* 標準管理規約に沿って規約改正
